Schweizer Finanzexperten sind sich einig: Der Sanierungsbedarf und die damit verbundenen Kosten spielen bei Immobilien eine wichtige Rolle. Bei nicht mehr genutzten oder schlecht instandgehaltenen Gebäuden kann es zu Sanierungsstaus kommen. Die Kosten der Anschaffung müssen dann mit den Aufwänden für die nachträgliche Sanierung ausgeglichen werden. Basierend auf der Zustandsanalyse für ein Gebäude kann die langfristige Erneuerung der Liegenschaft umfassend geplant werden. So können ein Sanierungsstau verhindert und der zukünftige Immobilienwert gewährleistet werden.
Wenn Sie beispielsweise ein Haus komplett sanieren können die Kosten, ohne vorher die Sanierungskosten zu berechnen, sehr unterschiedlich ausfallen.
In jedem Fall ist es für den Eigentümer, Käufer oder Investor sinnvoll, ein Konzept für die Sanierungsvorgänge des Gebäudes zu erarbeiten, um die Sanierungskosten berechnen zu können.
Ein intelligentes Sanierungskonzept kann ein Meilenstein auf dem Weg zu einer gewinnbringenden Investition in ein Wohngebäude sein.
Die Zustandsanalyse von Gebäuden ist für einen Käufer, Investoren, aber auch den Eigentümer ein Muss. Liegenschaften und insbesondere die grösseren Immobilien in Form von Wohnkomplexen gewinnen als Anlageziele deutlich an Popularität.
Wer langfristig plant und nicht nur auf kurzfristige Gewinne achtet, sollte die Sanierungskosten berechnen und bestenfalls im Voraus kalkulieren.
Um eine sinnvolle Aussage über den Zustand einer Immobilie treffen zu können, bedarf es einer professionell durchgeführten Zustandsanalyse. Nur so lassen sich die Faktoren Ökonomie und Risiko fundiert einschätzen und auf so bedeutende Aspekte wie die Sanierung des Gebäudes beziehen. Dieser Umstand ist für Liegenschaften besonders wichtig, um die Wirtschaftlichkeit zu steigern, denn allein so lassen sich Bauwerke unterschiedlichster Bauart und Form wirtschaftlich erhalten und realisieren. Denn wenn Sie als neuer Eigentümer direkt in eine solche Immobilie investieren, müssen Sie Risiko und Rendite unter den verschiedenen Aspekten abwägen und auf die mögliche Nutzung und Lebensdauer des Gebäudes beziehen.
Was ist eine Zustandsanalyse
Jede Immobilie besteht aus einer Vielzahl von Materialien, strukturellen Details und Gebäudeformen. Daher muss die langfristige Planung von Wartungs- und Instandhaltungsarbeiten an jedes Gebäude und dessen Bauwerke angepasst werden.
Eine Zustandsanalyse erfasst diese Immobiliendetails und bildet die Grundlage für eine nachhaltige Sanierungsplanung. Vor einer Sanierung ist es wichtig, eine genaue Analyse für eine allfällig bestehende Rennovation durchzuführen. Die Zustandsanalyse gibt Ihnen detailliert Auskunft über die Liegenschaft und bildet so die Grundlage einer Erneuerungsplanung.
Nicht erfolgreiche oder verspätete Wartungs- und Reparaturarbeiten können den Wert von Gebäuden und Wohnungen deutlich senken. Auf Basis der Zustandsanalyse ist es möglich, den langfristigen Umbau von Immobilien umfassend zu planen.
Die aktuelle qualitative Analyse der Immobilie erfolgt auf Basis verschiedener Planungen.
- Die Hausinstallationspläne enthalten Informationen zur Verlegung entsprechender Leitungen in den Bereichen Sanitär, Heizung, Strom und Lüftung.
- Wichtig sind auch hier die bisher durchgeführten Sicherheitsprüfungen der Elektroinstallation und deren Ergebnisse.
- Darüber hinaus sind Bauplanungen als Grundlage für die statische Prüfung verschiedener Bauteile interessant. Um die Grundstruktur eines Gebäudes zu verstehen, sind Architekturpläne hilfreich.
- Oftmals müssen behördliche Auflagen für Schutz- und Restaurierungsmassnahmen eingehalten werden, zum Beispiel beim Denkmalschutz. In der Regel gelten hier die kantonalen Vorschriften.
Kritisch für den aktuellen Zustand sind auch die bereits durchgeführten Sanierungen der Liegenschaft. Von besonderem Interesse ist der Zeitrahmen der letzten 10-15 Jahre. Generell kommt es auf den baulichen Zustand des Hauses an. Er entscheidet über mögliche Behandlungsmassnahmen in der Zukunft. Bei gutem Allgemeinzustand sind keine Massnahmen erforderlich. Leichte Gebrauchsspuren gelten als geringfügiger Mangel, der kein Risiko darstellt. Bei starkem Verschleiss werden entsprechende Wartungsmassnahmen empfohlen.
Erfassung der baulichen Situation
Design und Materialien haben einen grossen Einfluss auf die Komponenten und die damit verbundenen Baukosten für die Sanierung.
- Eine Vorhangfassade benötigt weniger Wartung als eine verputzte Aussendämmung.
- Ein Steildach hat eine längere Lebensdauer als ein Flachdach.
Aus diesem Grund sind langfristige Renovierungsmassnahmen für jedes Gebäude unterschiedlich und können daher nicht mit einem indikativen Prozentsatz berechnet werden.
Die Zustandsanalyse ist je nach Anbieter unterschiedlich.
- Sie überprüft Pläne und untersucht, welche Komponenten zu einem bestimmten Zeitpunkt bereits ausgetauscht wurden.
- Anschliessend analysiert der Bauspezialist den Ist-Zustand des Gebäudes.
- Begehbare und sichtbare Grundstücksteile werden nur visuell besichtigt und die Ergebnisse in der Zustandsanalyse für das Gebäude festgehalten.
Dieser Bericht ist der Ausgangspunkt für die langfristige Planung der erforderlichen baulichen Massnahmen unter Berücksichtigung der zu erwartenden Baukosten für die Sanierung. Gegebenenfalls empfiehlt ein Bausachverständiger in Absprache mit den Bauherren Spezialisten für die Untersuchung von Dach- und Fassadenöffnungen oder für statische Prüfungen von Bauteilen und Abklärungen zu Schadstoffen in Baustoffen.
Wenn der Bauherr zusätzliche Dienstleistungen wie Energieklassifizierung sowie mögliche Verbesserungen oder Erweiterungen der Immobilie benötigt, kann der Fachmann dies in den Massnahmenplan mit einfliessen lassen.
Sanierungsempfehlung
Langfristige Sanierungsempfehlungen beschreiben Schritte, die Sie unternehmen müssen, um Ihre Immobilie langfristig zu erhalten, sowie Verbesserungs- und Erweiterungsmöglichkeiten. Die Empfehlungen basieren auf den unterschiedlichen Lebensdauern einzelner Komponenten und Spezifikationen. Sanierungen können Geld kosten und Eigentümer unerwartet vor hohe finanzielle Anforderungen stellen.
Die Kostenkalkulation basiert auf Sanierungsempfehlungen und zeigt auf, welcher Finanzbedarf erforderlich ist, um den Werterhalt der Immobilie langfristig zu sichern.
Wiederherstellungsempfehlungen umfassen viele Optionen, einschliesslich der Schritte, die Sie ausführen müssen, sowie zusätzliche Alternativmöglichkeiten.
- Dazu gehören beispielsweise die Analyse gewünschter baulicher Erweiterungen,
- die Eignung von Grundrissänderungen eines Gebäudes oder
- die Erprobung alternativer Energiesysteme.
So können Sie nicht nur den notwendigen Umbau planen, sondern vor dem Kauf auch prüfen, ob eine Umgestaltung der Immobilie nach Ihren individuellen Bedürfnissen möglich ist.
Wenn Eigentümer ein Haus komplett sanieren und die Kosten unter Kontrolle haben wollen, sollten sie auf eine Sanierungsempfehlung nicht verzichten.
Für Massnahmen zur Erhaltung bestehender Bausubstanz
Die Sanierungsempfehlung basiert auf der Zustandsanalyse für ein Gebäude und zeigt, wie die Sanierung der bestehenden Bausubstanz optimal geplant und abgestimmt wird.
Eine umfassende und langfristige Planung vermeidet Flickwerk einzelner Komponenten und die damit verbundenen zusätzlichen Doppelkosten.
Auch formale Schall- oder Brandschutzanforderungen können von unseren Spezialisten erfüllt werden, ebenso die statische Überprüfung von Bauteilen oder das Entfernen von Bauschadstoffen aus bestehenden Baustoffen.
Gebäudeinstandhaltungsspezialisten erstellen auf das Gebäude zugeschnittene Sanierungskonzepte, die Lüftungs-, Elektro-, Heizungs- und Sanitärleitungen kombinieren. Korrekturentscheidungen können auf Basis detaillierter Prinzipien mit ausreichender Planungssicherheit getroffen werden. Die Planung der Arbeiten und die Bereitstellung der notwendigen finanziellen Mittel können mit einem passablen Zeitrahmen für die nächsten 15 Jahre erfolgen. Mit den detaillierten Entscheidungsrahmen kann der Werterhalt der Immobilie sichergestellt werden.
Die Sanierung des Gebäudes dient vor allem dem Erhalt der Immobilie. Eine gepflegte und unbeschädigte Substanz sorgt für eine lange Lebensdauer der Immobilie und verhindert kostspielige Überraschungen.
Eine vorläufige Zustandsanalyse für ein Gebäude ist ein wichtiges Kriterium für eine sinnvolle Gestaltung von Instandhaltungsarbeiten. Hier ist eine optimale Planung entscheidend, um keine unnötigen Arbeiten anzuordnen oder bedeutende Faktoren nicht aus den Augen zu verlieren. Bei einer sachverständigen Beratung werden stets allfällige regulatorische Anforderungen berücksichtigt. Darüber hinaus können Spezialisten die Aktivitätskosten mit einer maximalen Abweichung von 25 Prozent von den tatsächlichen Sanierungskosten berechnen.
Tipps zum Thema Sanierung und Zustandsanalyse im Web
- zustandsanalysen.ch: Zustandsanalyse, Sanierungsempfehlung, Investitionsbedarf
- bauszene.ch: Wer ist für die Sanierung von Altlasten zuständig?
- haus-planen.ch: Zustandsanalyse Gebäude – Orientierungshilfe für Käufer
© raeber-blog.ch/Autorin: E. Lena – 16.11.2021
Weiterführende Tipps auf raeber-blog.ch
- Das Haus umbauen oder renovieren – Investition in die Zukunft
- Umbau – wenn die Bedürfnisse der Familie sich ändern
- Bauen will gelernt sein – Mit der richtigen Investition Zeit, Geld und Ärger sparen
Redaktionelle Leitung raeber-blog
Andreas Räber ist Autor zahlreicher Blogs, Fachartikel und auch Kurzgeschichten. Er schreibt seit über 20 Jahren in verschiedenen Webplattformen wie haus-planen.ch über Themen wie Leben, Bauen, Beruf, Aus- und Weiterbildung und ist dort auch für die redaktionelle Leitung verantwortlich. Hier mehr über Andreas Räber erfahren.