Von der Zustandsanalyse zur Sanierungsempfehlung eines Gebäudes

Schweizer Finanzexperten sind sich einig: Der Sanierungsbedarf und die damit verbundenen Kosten spielen bei Immobilien eine wichtige Rolle. Bei nicht mehr genutzten oder schlecht instandgehaltenen Gebäuden kann es zu Sanierungsstaus kommen. Die Kosten der Anschaffung müssen dann mit den Aufwänden für die nachträgliche Sanierung ausgeglichen werden. Basierend auf der Zustandsanalyse für ein Gebäude kann die langfristige Erneuerung der Liegenschaft umfassend geplant werden. So können ein Sanierungsstau verhindert und der zukünftige Immobilienwert gewährleistet werden.

Wenn Sie beispielsweise ein Haus komplett sanieren können die Kosten, ohne vorher die Sanierungskosten zu berechnen, sehr unterschiedlich ausfallen.

In jedem Fall ist es für den Eigentümer, Käufer oder Investor sinnvoll, ein Konzept für die Sanierungsvorgänge des Gebäudes zu erarbeiten, um die Sanierungskosten berechnen zu können.

Von der Zustandsanalyse zur Sanierungsempfehlung eines Gebäudes
Von der Zustandsanalyse zur Sanierungsempfehlung eines Gebäudes

Ein intelligentes Sanierungskonzept kann ein Meilenstein auf dem Weg zu einer gewinnbringenden Investition in ein Wohngebäude sein.

Die Zustandsanalyse von Gebäuden ist für einen Käufer, Investoren, aber auch den Eigentümer ein Muss. Liegenschaften und insbesondere die grösseren Immobilien in Form von Wohnkomplexen gewinnen als Anlageziele deutlich an Popularität.

Wer langfristig plant und nicht nur auf kurzfristige Gewinne achtet, sollte die Sanierungskosten berechnen und bestenfalls im Voraus kalkulieren.

Um eine sinnvolle Aussage über den Zustand einer Immobilie treffen zu können, bedarf es einer professionell durchgeführten Zustandsanalyse. Nur so lassen sich die Faktoren Ökonomie und Risiko fundiert einschätzen und auf so bedeutende Aspekte wie die Sanierung des Gebäudes beziehen. Dieser Umstand ist für Liegenschaften besonders wichtig, um die Wirtschaftlichkeit zu steigern, denn allein so lassen sich Bauwerke unterschiedlichster Bauart und Form wirtschaftlich erhalten und realisieren. Denn wenn Sie als neuer Eigentümer direkt in eine solche Immobilie investieren, müssen Sie Risiko und Rendite unter den verschiedenen Aspekten abwägen und auf die mögliche Nutzung und Lebensdauer des Gebäudes beziehen.

Was ist eine Zustandsanalyse

Jede Immobilie besteht aus einer Vielzahl von Materialien, strukturellen Details und Gebäudeformen. Daher muss die langfristige Planung von Wartungs- und Instandhaltungsarbeiten an jedes Gebäude und dessen Bauwerke angepasst werden.

Eine Zustandsanalyse erfasst diese Immobiliendetails und bildet die Grundlage für eine nachhaltige Sanierungsplanung. Vor einer Sanierung ist es wichtig, eine genaue Analyse für eine allfällig bestehende Rennovation durchzuführen. Die Zustandsanalyse gibt Ihnen detailliert Auskunft über die Liegenschaft und bildet so die Grundlage einer Erneuerungsplanung.

Nicht erfolgreiche oder verspätete Wartungs- und Reparaturarbeiten können den Wert von Gebäuden und Wohnungen deutlich senken. Auf Basis der Zustandsanalyse ist es möglich, den langfristigen Umbau von Immobilien umfassend zu planen.

Die aktuelle qualitative Analyse der Immobilie erfolgt auf Basis verschiedener Planungen.

  • Die Hausinstallationspläne enthalten Informationen zur Verlegung entsprechender Leitungen in den Bereichen Sanitär, Heizung, Strom und Lüftung.
  • Wichtig sind auch hier die bisher durchgeführten Sicherheitsprüfungen der Elektroinstallation und deren Ergebnisse.
  • Darüber hinaus sind Bauplanungen als Grundlage für die statische Prüfung verschiedener Bauteile interessant. Um die Grundstruktur eines Gebäudes zu verstehen, sind Architekturpläne hilfreich.
  • Oftmals müssen behördliche Auflagen für Schutz- und Restaurierungsmassnahmen eingehalten werden, zum Beispiel beim Denkmalschutz. In der Regel gelten hier die kantonalen Vorschriften.

Kritisch für den aktuellen Zustand sind auch die bereits durchgeführten Sanierungen der Liegenschaft. Von besonderem Interesse ist der Zeitrahmen der letzten 10-15 Jahre. Generell kommt es auf den baulichen Zustand des Hauses an. Er entscheidet über mögliche Behandlungsmassnahmen in der Zukunft. Bei gutem Allgemeinzustand sind keine Massnahmen erforderlich. Leichte Gebrauchsspuren gelten als geringfügiger Mangel, der kein Risiko darstellt. Bei starkem Verschleiss werden entsprechende Wartungsmassnahmen empfohlen.

Erfassung der baulichen Situation

Design und Materialien haben einen grossen Einfluss auf die Komponenten und die damit verbundenen Baukosten für die Sanierung.

  • Eine Vorhangfassade benötigt weniger Wartung als eine verputzte Aussendämmung.
  • Ein Steildach hat eine längere Lebensdauer als ein Flachdach.
Sanierung eines Steildachs
Sanierung eines Steildachs

Aus diesem Grund sind langfristige Renovierungsmassnahmen für jedes Gebäude unterschiedlich und können daher nicht mit einem indikativen Prozentsatz berechnet werden.

Die Zustandsanalyse ist je nach Anbieter unterschiedlich.

  • Sie überprüft Pläne und untersucht, welche Komponenten zu einem bestimmten Zeitpunkt bereits ausgetauscht wurden.
  • Anschliessend analysiert der Bauspezialist den Ist-Zustand des Gebäudes.
  • Begehbare und sichtbare Grundstücksteile werden nur visuell besichtigt und die Ergebnisse in der Zustandsanalyse für das Gebäude festgehalten.

Dieser Bericht ist der Ausgangspunkt für die langfristige Planung der erforderlichen baulichen Massnahmen unter Berücksichtigung der zu erwartenden Baukosten für die Sanierung. Gegebenenfalls empfiehlt ein Bausachverständiger in Absprache mit den Bauherren Spezialisten für die Untersuchung von Dach- und Fassadenöffnungen oder für statische Prüfungen von Bauteilen und Abklärungen zu Schadstoffen in Baustoffen.

Wenn der Bauherr zusätzliche Dienstleistungen wie Energieklassifizierung sowie mögliche Verbesserungen oder Erweiterungen der Immobilie benötigt, kann der Fachmann dies in den Massnahmenplan mit einfliessen lassen.

Sanierungsempfehlung

Langfristige Sanierungsempfehlungen beschreiben Schritte, die Sie unternehmen müssen, um Ihre Immobilie langfristig zu erhalten, sowie Verbesserungs- und Erweiterungsmöglichkeiten. Die Empfehlungen basieren auf den unterschiedlichen Lebensdauern einzelner Komponenten und Spezifikationen. Sanierungen können Geld kosten und Eigentümer unerwartet vor hohe finanzielle Anforderungen stellen.

Die Kostenkalkulation basiert auf Sanierungsempfehlungen und zeigt auf, welcher Finanzbedarf erforderlich ist, um den Werterhalt der Immobilie langfristig zu sichern.

Wiederherstellungsempfehlungen umfassen viele Optionen, einschliesslich der Schritte, die Sie ausführen müssen, sowie zusätzliche Alternativmöglichkeiten.

  • Dazu gehören beispielsweise die Analyse gewünschter baulicher Erweiterungen,
  • die Eignung von Grundrissänderungen eines Gebäudes oder
  • die Erprobung alternativer Energiesysteme.

So können Sie nicht nur den notwendigen Umbau planen, sondern vor dem Kauf auch prüfen, ob eine Umgestaltung der Immobilie nach Ihren individuellen Bedürfnissen möglich ist.

Wenn Eigentümer ein Haus komplett sanieren und die Kosten unter Kontrolle haben wollen, sollten sie auf eine Sanierungsempfehlung nicht verzichten.

Für Massnahmen zur Erhaltung bestehender Bausubstanz

Die Sanierungsempfehlung basiert auf der Zustandsanalyse für ein Gebäude und zeigt, wie die Sanierung der bestehenden Bausubstanz optimal geplant und abgestimmt wird.

Eine umfassende und langfristige Planung vermeidet Flickwerk einzelner Komponenten und die damit verbundenen zusätzlichen Doppelkosten.

Auch formale Schall- oder Brandschutzanforderungen können von unseren Spezialisten erfüllt werden, ebenso die statische Überprüfung von Bauteilen oder das Entfernen von Bauschadstoffen aus bestehenden Baustoffen.

Gebäudeinstandhaltungsspezialisten erstellen auf das Gebäude zugeschnittene Sanierungskonzepte, die Lüftungs-, Elektro-, Heizungs- und Sanitärleitungen kombinieren. Korrekturentscheidungen können auf Basis detaillierter Prinzipien mit ausreichender Planungssicherheit getroffen werden. Die Planung der Arbeiten und die Bereitstellung der notwendigen finanziellen Mittel können mit einem passablen Zeitrahmen für die nächsten 15 Jahre erfolgen. Mit den detaillierten Entscheidungsrahmen kann der Werterhalt der Immobilie sichergestellt werden.

Die Sanierung des Gebäudes dient vor allem dem Erhalt der Immobilie. Eine gepflegte und unbeschädigte Substanz sorgt für eine lange Lebensdauer der Immobilie und verhindert kostspielige Überraschungen.

Eine vorläufige Zustandsanalyse für ein Gebäude ist ein wichtiges Kriterium für eine sinnvolle Gestaltung von Instandhaltungsarbeiten. Hier ist eine optimale Planung entscheidend, um keine unnötigen Arbeiten anzuordnen oder bedeutende Faktoren nicht aus den Augen zu verlieren. Bei einer sachverständigen Beratung werden stets allfällige regulatorische Anforderungen berücksichtigt. Darüber hinaus können Spezialisten die Aktivitätskosten mit einer maximalen Abweichung von 25 Prozent von den tatsächlichen Sanierungskosten berechnen.

© raeber-blog.ch/E. Lena – 16.11.2021

Weiterführende Tipps auf raeber-blog.ch

Tipps zum Thema Sanierung und  Zustandsanalyse im Web

Mondholz wird in einer günstigen Mondphase geschlagen

Haben Sie schon mal den Begriff Mondholz gehört? Ich habe ihn kürzlich in Zusammenhang mit einer Zimmerei gehört. Meine Kollegin Jasmin Taher hat sich auf meinen Wunsch hin sogleich aufgemacht, um dem nachzugehen. Und wie das Web so ist, ist sie auch auf gegensätzliche Aussagen gestossen. Wer mehr wissen will, findet am Ende des Artikel darum einige Links zum Weiterverfolgen.

(Jasmin Taher) Holz, das bei einer bestimmten Mondphase geschlagen wird, nennt man Mondholz oder Mondphasenholz.

Mondholz wird nachgesagt, dass es stabiler und besonders robust sei.

Angeblich ist es widerstandsfähiger, altert und zerfällt langsamer. Eine fundierte wissenschaftliche Erklärung gibt es nicht. Aber es gibt Erfahrungswerte. Bereits die alten Römer bauten ihre Schiffe aus Mondholz. Und auch in Süddeutschland und im Alpenraum war es über Jahrhunderte gängige Praxis, Mondholz für den Hausbau zu verwenden.

Mondholz: Gibt es einen idealen Zeitpunkt einen Baum zu fällen?
Mondholz: Gibt es einen idealen Zeitpunkt einen Baum zu fällen?

Der Fällzeitpunkt im Mondzyklus bestimmt die Holzeigenschaften

Der Mond hat bekanntermassen einen Einfluss auf alle Lebewesen der Erde. Viele Tiere richten ihr Verhalten oder ihre Fortpflanzung am Mondzyklus aus. Der Mond beeinflusst aber auch Pflanzen in ihrem Wachstum.

Im Rhythmus des Mondes, ähnlich wie im Lauf der Gezeiten, schwellen Stämme an und ab.

Es hat also mehr oder weniger Saft im Holz. Für den richtigen Fällzeitpunkt gibt es zahlreiche Regeln im forstwirtschaftlichen Mondkalender.

Mondholz wird meist bei fallendem oder abnehmendem Mond, am besten kurz vor Neumond, im Winter geschlagen.

Im Winter, zur Saftruhe, ist das Holz am trockensten, es hat also zum Zeitpunkt der Ernte weniger Wasser im Holz. Nach dem Fällen lässt man das Mondholz noch einige Zeit mitsamt Ästen im Wald ruhen. Der gefällte Baum versucht, Früchte zu bilden und leitet die verbliebene Energie und die Säfte in seine Äste. In der Folge wird das Holz im Stamm vergleichsweise trocken.

Pilze und Insekten haben es schwerer, sich im trockenen Holz anzusiedeln.

Jahrhundertelange empirische Erfahrung

Es gibt keine anerkannten wissenschaftlichen Beweise dafür, dass Mondholz wirklich stabiler und widerstandfähiger ist. Es gibt jedoch empirische Erfahrungswerte, die Holzbauern und Forstwirte über die Jahrhunderte gesammelt und als Bauernregeln von Generation zu Generation weitergegeben haben.

Viele Holzbauern erklären die höhere Qualität von Mondholz damit, dass weniger Saft im Holz ist und das Holz zum Zeitpunkt der Ernte trockener ist. Aufgrund der relativ langen Ruhezeit nach dem Schlagen haben die Stämme zudem Zeit, vor dem Sägen Spannungen abzubauen.

Nach dem Sägen arbeitet das Holz weniger und reisst seltener.

Eine andere mögliche Erklärung ist, dass in Mondholz beim Fällen mehr Wasser im Holz gebunden sein könnte. Beim Lagern und Trocknen zieht sich in der Folge Mondholz stärker zusammen.

Es ergibt sich eine höhere Holzdichte und dichteres Holz ist entsprechend stabiler und widerstandsfähiger.

nidsigend und obsigend

In der astronomisch orientierten Landwirtschaft und in Bauernkalendern werden die häufig die Begriffe «obsigend» und «nidsigend» genutzt.

Die Mondphasen «nidsigend» und «obsigend» werden fälschlicherweise oft mit den Begriffen «abnehmender Mond» und «zunehmender Mond» gleichgesetzt.

Die Umschreibung «steigender Mond» oder «übergehender Mond» für «obsigend» und «fallender», «untergehender» oder «absteigender Mond» für «nidsigend» sind passender.

  • Obsigend beschreibt den Zeitraum innerhalb eines Mondzyklus in dem der Mond von Tag zu Tag höher über dem Horizont verläuft und der Tagbogen des Mondes entsprechend steigt.
  • Nidsigend beschreibt den Zeitraum, in dem der Tagbogen des Mondes von Tag zu Tag höher verläuft.

Oft werden die nachfolgenden Symbole für «obsigend» und «nidsigend» verwendet:

Mondholz: nidsigender Mond
(c) Wikipedia

Abb. oben: Symbol für den fallenden, nidsigenden Mond

Obsigender Mond
(c) Wikipedia

Abb. oben: Symbol für den steigenden, obsigenden Mond

Schweizer Wissenschaftler führt Langzeitversuch durch

Der Schweizer Wissenschafter Ernst Zürcher, ehemaliger Dozent an der Schweizerischen Hochschule für die Holzwirtschaft in Biel, ist der wohl bekannteste Mondholzforscher der Schweiz. Er führte vor einigen Jahren einen Langzeitversuch durch, bei dem er den Einfluss der Mondphasen und der Jahreszeiten auf die Eigenschaften von Hölzern untersuchte.

Die Ergebnisse von Zürcher legen nahe, dass es – je nach Mondphase – statistisch signifikante Unterschiede im Bezug auf Wasserverlust, Dichte und Schwindverhalten gibt.

Aus diesen Ergebnissen liesse sich jedoch noch nicht ableiten, ob sich Holz, das zu mondbezogenen Fällzeitpunkten geschlagen wurde, wirklich in Bezug auf Härte, Brennbarkeit und Widerstandsfähigkeit gegenüber Insekten und Pilzen unterscheidet.

Links:

Bauen für Anfänger

Der Traum vom eigenen Haus wird von vielen Menschen geträumt: Endlich genug Platz und alles da wo man es gerne hätte, kein Ärger mehr mit unliebsamen Nachbarn und anhänglichen Vermietern. Ein Traum, bei dem es nicht bleiben muss. Denn gut durchdacht, solide finanziert und mit fachlicher Unterstützung von Bauratgeber und Bauexperte kann jeder das Projekt Hausbau stemmen.

Bauen ist eine grosse Herausforderung

Ohne Zweifel ist der Bau eines Hauses eine grosse Herausforderung, die nicht wenige Bauherren finanziell, physisch und psychisch zu überfordern droht. Deshalb ist umsichtige Planung das wichtigste Kriterium.

Risiken, die den Bau bis zur endgültigen Bauabnahme begleiten, müssen von Anfang an minimiert werden.

Das gilt für Finanzierung, Verträge, eventuelle Verzögerung und Mängel. Wichtigste Voraussetzung dafür ist, sich vorher genau zu informieren. Der Schweizerische Ingenieur und Architektenverein hat die einzelnen Planungsschritte in einer umfassenden und gerade für den Anfänger sehr hilfreichen Übersicht zusammengefasst.

Bauexperte und online Bauratgeber als Leadingguide beim Hausbau
Bauexperte und online Bauratgeber als Leadingguide beim Hausbau

Grundwissen aneignen und Bauexperten finden

Viele Fragen rund um das Projekt Hausbau können nur die Bauherren beantworten. Etwa

  • welche Form von Haus gebaut werden soll,
  • welche Bedürfnisse es für die Familie erfüllen muss und
  • wie viel Haus sich die Bauherren überhaupt leisten können.
  • Wie sieht die optimale Finanzierung aus,
  • wo kann gespart werden,
  • welches Material ist wofür geeignet?

Das Material für Fenster, Wände und Decken ist beispielsweise entscheidend für das Raumklima.

Um Grundwissen kommt der Bauherr nicht herum. Dazu gibt es gute Bauratgeber in gedruckter Form und im Internet.

Die Fülle an Informationen ist indes so gross, dass man rechtzeitig über Unterstützung nachdenken sollte. Ein Bauexperte kann den Bau vom ersten Spatenstich bis zur Bauabnahme begleiten, dem Bauherrn viel Geld sparen und Fehler vermeiden, die bei einem Anfänger gar nicht ausbleiben können.

Zu einhundert Prozent perfekt wird kein Hausbau ablaufen. Dazu gibt es zu viele Unabwägbarkeiten. Viele Gewerke müssen unter einen Hut gebracht werden, ausserdem müssen Baulogistik und Baumanagement dem Baufortschritt angepasst werden. Das erfordert neben Fachwissen auch eine Portion Organisationstalent und Zeit, die nicht jeder Bauherr für sein Bauprojekt mitbringen kann.

Bauträger und Handwerker lassen sich von einem Bauexperten eher überzeugen, als von einem Bauherrn, der sein erstes Haus baut.

Das eine tun, ohne das andere zu lassen

Mit einem Bauexperten an seiner Seite hat der Bauherr einen Berater, der ihm für alle Fragen stets zur Verfügung steht. Von der Planung bis zur Bauabnahme sollte er alle Details mit dem Bauexperten absprechen. So können von Anfang an Fehler vermieden werden, die Zeit, Geld und Nerven kosten. Dennoch sollte sich der Bauherr selbst weiter informieren, um immer auf dem Laufenden zu sein.

Die Bauwirtschaft unterliegt einem steten Wandel von Technik und Methoden und auch vor dem Baumaterial macht der Fortschritt nicht halt.

Das Bauprojekt muss deshalb immer wieder neu angepasst werden. Deshalb gehören Bauratgeber und geeignete Fachliteratur zur Pflichtlektüre jedes Bauherrn. Auch ist es wichtig, sich weiter über wichtige Trendthemen in der Bauwirtschaft zu informieren. Dabei ist es sinnvoll, sich eine Liste anzulegen für alle Fragen, die auftauchen.

Diese sollten mit dem Bauexperten besprochen und gegebenenfalls selbst weiter recherchiert werden.

Kurzcheckliste Hausbau

  • Baukosten sollten während des Baus laufend überwacht werden.
  • Wenn Sie bestimmte Fachbegriffe nicht verstehen, nachfragen.
  • Mit dem Bauexperten können Sie offen, über Erwartungen und Wünsche sprechen.
  • Vorsicht bei Terminangaben: Ein Bau unterliegt auch den Wetterbedingungen. Zeitliche Verzögerungen sind normal.
  • Suchen Sie online nach Erklärungen, achten Sie darauf, dass Sie auf länderspezifischen Seiten sind (Baugesetze können sich pro Land unterscheiden), vergleichen Sie mehrere Quellen und überprüfen Sie, wer genau hinter dem Bauratgeber steht.
  • Ein (Foto-, oder Film-)Bauprotokoll während des Baus, sorgt auch vor unnötigem Ärger vor.

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Weiterführende Tipps im Web:

(c) Autorenteam – 25.8.2020